“交着物业费，却换不来基础的小区安全与环境管护。”呼和浩特市巨华锦绣园业主海女士的吐槽，道出了传统包干制物业长期存在的治理顽疾：门禁值守缺位、外来人员随意出入、园区环境卫生脏乱，业主诉求反馈后物业推诿敷衍，监控破损遮挡、安防设施失修，甚至小区内发生交通事故后，完整取证都无从实现，物业服务标准与收费严重脱节。
但与此同时，呼和浩特市也在通过物业专项整治提升行动多点落地信托制、片区大物业等创新物业治理模式，破解小区管理的民生难题。
连日来，记者实地走访呼和浩特市创新物业模式试点，了解这些物业服务模式是如何打通小区治理“最后一米”的。
信托制物业模式：账目全透明，重构业主物业信任关系
走进呼和浩特市新城区城建小区，739户居民所居住的17栋老旧楼栋以及小区整体环境早已焕然一新。但在新模式落地前，这里深陷“服务差、拒缴费、物业撤场”的恶性循环中。物业费收缴率不足50%，居民投诉不断。扭转这一局面的钥匙，正是社区主动引进的信托制物业服务模式。
▲图为城建小区换了新的物业服务模式后环境变得干净整洁。邬墨梅摄影
该小区所属光华街社区党委书记黄苏和介绍，为破解城建小区面临的物业服务难题，他们社区借鉴成都的信托制物业服务模式先进经验，在小区本土化落地。“借助原物业撤场的更替窗口期，社区将信托制运营作为物业选聘硬性前置条件，组织多家竞聘企业统一学习新模式，通过公开比选、居民投票，认同精细化服务理念的内蒙古嘉旺物业服务有限公司成功入驻。2026年3月19日项目签约落地，4月2日正式收费运营，依托专属“小钥匙系统”搭建数字化查账平台，业主可24小时实时查阅每一笔收支明细。截至目前，小区共管账户累积资金近17万元，物业费收缴率从不足50%大幅提升至90%，试点成效显著。”
黄苏和称，该模式全体业主为委托人与最终受益人，物业公司仅为服务受托人。小区物业费、停车费、广告公共收益全部存入独立共管信托账户，与物业自有资金完全隔离。物业不再依靠压缩服务成本赚取差价，仅按合同提取固定比例酬金，剩余资金全部专项用于小区保洁、维保、绿化等公共支出，真正实现“业主当家、物业管家”。
内蒙古嘉旺物业服务有限公司经理李伟坦言：“从物业公司角度看，信托制实际就是一种全透明的模式，以前收多少钱花多少钱业主不知道，只能通过年底的公示，这个公示是真是假业主无法分辨。在信托制模式下收多少钱、花多少钱、什么时间花的、花在哪些方面业主可以实时看到、查询到。物业以前挣的是利润差，收多少花多少剩下是物业的;但现在物业挣的是工资酬金，物业费其余的部分都归业主所有，物业公司也从管理者向服务者发生了转变。”
新模式带来的服务提质，居民感受最为真切。城建小区业主李女士细数身边变化：“成效是有的，小区环境要比之前干净，基础设施该维修的也得到了维修，费用支出公开透明，业主可以根据满意程度选择交费。”
片区大物业模式：连片统筹管理，盘活老旧零散小区治理
呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路街道瑞光社区管辖片区老旧小区集中、微型散楼众多，多数小区楼栋少、户数分散，单小区物业费收入低、运营成本高，长期面临物业缺位、管理松散、治理空白的困境。为此，社区打破传统“一小区一物业”的分割管理模式，拆除围墙式管理壁垒，将辖区17个老旧小区、54栋楼、185个单元统一打包整合，推行连片统筹的片区大物业治理模式。
▲图为片区大物业服务模式下的建材设计院小区内部环境。瑞光社区供图
瑞光社区党委书记张彩虹介绍，共享大物业的核心逻辑是以大带小、抱团降本、资源共享。连片整合后的小区共用一套安保、保洁、维修团队与设备资源，通过大小小区盈亏互补、片区资源统筹调配，摊薄人工与运营成本，让低收费、老旧小微小区也能享受到标准化、专业化物业服务，彻底解决老旧小区“没人管、管不起、管不好”的治理难题。
“社区建立‘社区监督+物业执行+居民评议’的闭环治理机制，常态化收集居民诉求、梳理治理堵点难点，每月召开物业联席工作会议，集中协商化解片区共性问题，同时严格落实15分钟服务响应圈、1小时回应、4小时处置、24小时回访的标准化服务机制，确保居民诉求件件有回应、事事有着落。”张彩虹说。
承接片区服务的内蒙古丰麒物业服务有限公司经理王飞介绍，片区内无门房、无值守的零散小区，全部实现相邻小区门房、安保班组共享;4名专职维修人员分片包片、全域覆盖，统一接单、统一派单。以往小区报修需要2至3天处置，如今最快2至3小时即可上门办结，垃圾清运、楼道清扫实现常态化全覆盖。
张彩虹还介绍，为进一步补足运营资金、稳定服务质量，社区联合物业、居民代表共同协商，盘活辖区闲置平房、小二楼等公共资源，对外合规出租，全部租金收益专项用于补贴片区物业运营，在稳定服务品质的同时，维持亲民收费标准。目前片区最高物业费标准仅为每月每平方米0.6元，部分小区每年每户服务费低至280元，极大减轻居民生活负担。
▲图为蒙文小区更换物业管理模式后的院内环境干净整洁。邬墨梅摄影
蒙文小区80岁业主敖先生对于小区目前的物业服务模式很满意，他称：“我们小区历经多次物业更换，如今的共享大物业是最让人满意的一届。小区垃圾桶日清日洁，院内常年干净整洁。家里或小区出现问题，物业随叫随到、处置高效，问题解决特别及时。”
记者了解到，目前瑞光社区片区物业费收缴率从不足40%提升到了75%以上，小区物业投诉量近乎清零，彻底扭转了老旧散楼长期无人管护、乱象丛生的旧面貌，实现了从“治理空白”到“长效善治”的根本性转变。
适配不同小区：成熟可复制，打磨出五类物业治理新模式
“呼和浩特市已实现3711个住宅小区物业管理全覆盖，3579个具备组建条件的住宅小区全部组建业委会(物管会)，有效推动物业管理服务与社区治理深度融合、协调发展。”呼和浩特市住房与城乡建设局物业管理科科长谭志飞介绍，结合三年物业服务提质行动及今年物业管理专项整治行动，呼和浩特市在“2+N”治理框架下，打磨出包括“片区大物业、国企接管、信托制、酬金制、专业化品牌化”五类成熟可复制的物业治理新模式，精准适配不同小区治理需求。呼和浩特市还建立物业服务问题“码上办”机制，在全市所有小区张贴“有事扫码报、物业马上办”二维码，业主通过扫码反映问题，物业企业2小时内接单处理，已接收问题25119件，办结24963件，办结率99.4%。市区两级住建部门开通11部投诉专线，收到问题线索3497个，已办结2893个，正在办理604个，办结率82.7%。
在他看来，呼和浩特市要想防止整治过后问题反弹，还应依托职能职责建立常态长效监管体系，包括建立常态化巡查机制、月度履约评价制度、多部门联合联动机制、常态化行业培训等。建立服务质量、收费价格双向评价机制，以评价定价格、定去留。街道(乡镇)每季度开展服务质量考评，每半年开展1次满意度调查，治理“价高质低”问题。全面推行服务、收支双公开，按照《呼和浩特市物业服务“双晒”工作规范》，物业企业公开服务标准、履职情况、投诉处置结果，物业企业及业委会(物管会)公示物业费、公共收益收支情况。
除此之外，呼和浩特市还组建了市级6部门联合巡查组、各属地专项巡查组，形成“行业+属地”双重监督体系。今年以来，已通报履约不到位物业企业55家，约谈342家(次)，下发限期整改通知书375份，行政处罚89起，打击刑事犯罪1起，打架斗殴治安案件3起，以此来促进街道社区、物业服务企业、业主交流交往交融，提升管理小区能力和水平，营造和谐宜居氛围。
内蒙古晨报晨网·速闻新闻记者 郭治华 实习记者 邬墨梅
